פוסטים נבחרים

מהי תקופת הבדק? מה משמעות האחריות?

אין זה מקרה נדיר שרוכש דירה אשר מקבל לידיו את דירתו החדשה, נתקל בליקויי בנייה שונים איתם הוא נאלץ להתמודד, כגון סדקים בקירות, רטיבות, או בעיות אחרות נוספות אשר הופכות את המגורים בדירה לבלתי נסבלים.

מאחר וליקויי בנייה מסוימים מתגלים רק לאחר זמן מה, חוק המכר (דירות) תשל"ג 1973, מגדיר שתי תקופות אשר במהלכן ניתן להטיל את האחריות לתיקון על הקבלן. מדובר בתקופת הבדק ותקופת האחריות.

תקופת הבדק מתחילה ביום בו הדירה עומדת לרשותו של הקונה. תקופה זה נמשכת בין שנה לשבע שנים וזאת בהתאם לליקויי הבניה. במהלך התקופה הנ"ל, הקבלן מחויב לתקן את הליקויים כל עוד לא הוכח כי הם נגרמו בגין אשמתו של הרוכש.

להלן תקופות הבדק באשר לליקויים השונים:

צנרת, כולל מערכות הסקה ומרזבים- שנתיים.

רטיבות בקירות- שלוש שנים.

סדקים העוברים בקירות ובתקרות- חמש שנים

קילוף חיפויים בחדרי מדרגות- שלוש שנים.

שקיעת מרצפות- שלוש שנים.

שקיעת מרצפות במדרכות ושבילים בשטח הבניין- שלוש שנים.

קילופים בחיפויים חיצוניים- שבע שנים

מכונות, מנועים ודודים – שלוש שנים

כל אי התאמה אחרת שאינה אי התאמה יסודית – שנה אחת

לאחר תקופת הבדק, מתחילה תקופת אחריות בת שלוש שנים. במהלך תקופה זו, הקבלן יתקן את הליקוי רק אם רוכש הדירה יוכיח כי מדובר בליקויי בניה ולא בליקוי שנוצר בעקבות שימוש לא נכון, תחזוקה לקויה או הזנחה.

חשוב להדגיש כי, תקופות הבדק והאחריות הינן זכויות קוגנטיות של רוכש הדירה. דהיינו, לא מדובר בתקופות שניתן לקצרן, לבטלן או לשנותן, גם לא על ידי הסכמה מפורשת (ואף בכתב) בין הצדדים. מנגד גם קובע החוק כי ,קונה אשר מתלונן על ליקויי בניה צריך להעניק לקבלן הזדמנות נאותה לתקנם. זכות זו של הקבלן נועדה למנוע מצבים בהם הקונה מתקן את הליקויים במחיר מופקע, ומבקש מהקבלן לשאת בעלויות.

בנוסף קובע החוק כי, אחריות הקבלן לתיקון הליקויים קיימת גם אם בעלי הדירה התחלפו.

להלן מספר עצות חשובות לרוכשי דירה בהתנהלות מול הקבלן:

-       מסירת הדירה מהרוכש לקבלן, צריכה להיעשות במעמד נציג הקבלן ורוכש הדירה. במעמד זה, על הרוכש להתעקש ולערוך מסמך ליקויים הנקרא "פרוטוקול מסירה" אשר מציין את כל הליקויים הנראים לעין בשלב זה. יש להקפיד על רישום מדוקדק של כל הליקויים/פגמים/ אי התאמות הקיימים בדירה.

-       יש לוודא כי במועד המסירה, הדירה נקייה מפסולת בנין כך שניתן יהיה להבחין בקיומם של ליקויים (לדוגמא פגמים בריצוף, כלים סניטריים וכיו"ב).

 

-       לצורך בדיקת הליקויים בדירה, מומלץ לשכור את שירותיו של בעל מקצוע (בד"כ מהנדס/הנדסאי בנין) אשר יסקור את הליקויים בדירה ויערוך חוות דעת מקצועית העומדת בקריטריונים להגשתה לבית המשפט בעת הצורך.

-       במידה ונציג הקבלן מסרב מסיבה כלשהי לרשום בפרוטוקול ליקוי מסוים - רצוי לערוך פרוטוקול ליקויים מטעמכם. כמו כן רצוי להתנות את חתימתכם על גבי הפרוטוקול המשותף ברישום כל הליקויים אשר התגלו בבדיקה.

 

יובהר כי, במידה ובפרוטוקול המסירה לא נתגלו ולא נרשמו ליקויים אשר אדם סביר מן הישוב (להבדיל מאיש מקצוע למשל) אינו יכול לגלותם בבדיקה סבירה ("ליקויים נסתרים"), ניתן יהיה לדרוש את תיקונם מהקבלן במועד הגילוי המאוחר.

לאחר תקופת האחריות, חלה אחריותו של קבלן לדירה רק בהתקיים התנאים המצטברים הבאים: ראשית, מדובר באי התאמה יסודית, כלומר: אי התאמה בחלקי הבניין הנוגעת ליציבות הבניין ובטיחותו. שנית, מדובר באי התאמה שלא ניתן היה לגלותה בבדיקה סבירה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה. שלישית, הקונה הודיע למוכר על אי ההתאמה תוך זמן סביר לאחר שגילה אותה.

סרבן גט הינו אדם נשוי אשר מסרב לסיים את נישואיו באופן רשמי על פי ההלכה, למרות שהנישואים אינם מתממשים בפועל, ובכך הבעל מונע מאשתו או האישה מבעלה להינשא לאחר.

ההלכה מחייבת שהגירושין יתבצעו על ידי מתן גט מהבעל לאישה אשר חייב להינתן מרצון שכן מבחינת ההלכה גט בכפייה נחשב "גט מעושה" והוא פסול, אך במצב של סרבן גט, בתנאים מסוימים אפשר לשחרר את בן או בת הזוג מנישואין באמצעות הליך שנקרא כפיית גט.

בית הדין הרבני מוסמכים לכפות גט על בן הזוג הסרבן, קרי, לתת תוקף משפטי לגירושין מבלי לקבל הסכמת אחד הצדדים.

במקרה בו בית הדין הרבני נוכח לדעת כי קיימת סיבה מוכחת שבגינה מבקשת האישה לקבל גט, ישאל בית הדין את הבעל באילו תנאים הוא מוכן לתת גט. אם האישה מסכימה לתנאים אלו אך הגבר מתעקש על סירובו, יכול בית הדין להטיל על הבעל צווי הגבלה אשר הינן סנקציות אזרחיות הכוללות למשל: צו איסור יציאה מהארץ, שלילת רישיון עבודה, שלילית עבודה במשרה ציבורית, איסור על שימוש בפנקסי צ'קים וכו….

במקרים בודדים, בהם גם אחרי תקופה ארוכה של צווי הגבלה הבעל עדיין מסרב לתת לאשתו גט, יכול בית המשפט לפסוק כפיית גט. כפיית הגט נעשית בפועל באמצעות הכנסת הבעל למאסר. זו הסנקציה החריפה ביותר שבית הדין הרבני רשאי להטיל.

בבתי הדין הרבניים הדין הוא שונה לנשים ולגברים – כאשר הבעל הוא זה שמגיש את תביעת הגירושין, האישה יכולה להציב את התנאים לגירושין רק לאחר שתסכים לקבל את הגט. במידה והיא תסרב לעשות כן, יכול בית הדין להטיל עליה צווי הגבלה. הסנקציה החריפה ביותר שיכול בית הדין הרבני להטיל על אישה, במידה וצווי ההגבלה לא עוזרים, היא להתיר לבעל לשאת אישה שנייה – אך לא להיכנס לכלא.

.

במקרים לא מעטים אנו נתקלים במצבים שחייב שמשתמט מתשלום חובותיו וכתובתו רשומה במקום מגוריהם של הוריו, ומסיבה זו ההורים מקבלים עיקול על המטלטלין שבדירה, או במקרה אחר שהחייב נשוי ולאשתו (שאיננה קשורה לתיק) זכות על מחצית מהמטלטלין.  לצורך מניעת מימוש העיקול וביטולו מוגשת על ידי ההורים או האישה בקשה בהמרצת פתיחה לפסק-דין הצהרתי לקביעת בעלות על המטלטלין.

על מגיש הבקשה לפעול בתום לב ובניקיון כפיים ותוך זמן סביר.

להלן סקירה מהפסיקה לגבי הפעולות שעל מגיש הבקשה לבצע:

א-        בהתאם להפ 200077/04 ברנס מרים נ' ענף ברוך על מגיש הבקשה להמציא רשימת מטלטלין מפורטת.

ב-        בהתאם להפ 200148/04 וינגוט סימה שירה נ' בנק הפועלים על מגיש הבקשה לפרט פרטים מלאים  לגבי המטלטלין לרבות שנת הרכישה, מס' הדגם או שם הפירמה של כל פריט ופריט.

ג-         ה"פ 200456/03 א.ט.א. קאר יבוא ושיווק נגד בנק דיסקונט למשכנתאות וה"פ 20037/03 דן רכב ותחבורה ד.ר.ת נגד יורי קורדובן, חלה על מגיש הבקשה חובת הוכחת מקור המימון.

פסק דין הצהרתי על מיטלטלין חל רק לגבי המשיבים לבקשה,  כך שעל מגיש הבקשה לצרף רשימת כל התיקים שקיימים כנגד החייב כדי להימנע ממצב שבו תוגש בקשה לעיקול על ידי צד נוסף.

כמו כן יש לצרף תצהיר ואת הקבלות שמעידות על רכישת המטלטלין ולהקפיד לצרף רשימת מיטלטלין  אמיתית והגיונית ולערוך את הבקשה בהתאם להוראות החוק,  הואיל ובדרך כלל מדובר במשיבים רבים ובמידה והבקשה נדחית מספיק שבית המשפט יחייב את המבקש ב 1,000 ₪ הוצאות לכל משיב עלול הדבר להסתכם באלפי שקלים.

כך למשל לא תרשמו את גלשן הרוח ברשימת המיטלטלין של אישה זקנה שבנה החייב גר עימה,  הואיל והדבר לא יתקבל על ידי בית המשפט ועלול להתפרש כחוסר ניקיון כפיים וחוסר תום לב של מגיש הבקשה.

תקנת השוק מטרתה לאפשר התנהלותם של חיי מסחר תקינים. הכלל הוא שהאדם אינו יכול להעביר יותר זכויות מאלה שיש לו, תקנת השוק הנה החריג לכלל זה ובאה לטפל  במקרים שבהם אדם קנה נכס או מטלטלין מאדם אחר,  אך מאוחר יותר מתברר שאותו מוכר אינו הבעלים,  במצב דברים זה, במידה והקונה עומד במספר מבחנים עשוי הוא לזכות בנכס למרות שלא קנה אותו מהבעלים.

דוגמא נפוצה לכך קניית רכב ממגרש מכוניות כאשר מתברר מאוחר יותר שבעצם הרכב היה גנוב,  במצב דברים זה הקונה שקנה את הרכב בתום לב ובתמורה סבירה נופל תחת חסותה של תקנת השוק ויזכה להישאר הבעלים של הרכב שרכש, אך מקרה אחר שהרכב הגנוב נקנה דרך מודעה בעיתון הרוכש לא זכה בהגנה של תקנת השוק.

להלן מספר דוגמאות לגבי התייחסות הפסיקה לתקנת השוק:

1.         ע"א 4682/92 עיזבון המנוח סלים נ' בית טלטש נקבע כי נטל ההוכחה בתקנת השוק מוטל על הטוען אותה,  עצימת עיניים בעיסקת מכר משמיטה את הבסיס מתחת לקיומו של אותו "תום לב".

2.         בפסק דין דנ"א 2568/97 זהבה כנען נגד ממשלת ארצות הברית נקבע שנקודת המוצא של הרכישה הנה ערכו הממשי והריאלי של הנכס להבדיל מנקודת מבטו הסובייקטיבית של הרוכש,  כך שבמידה ורוכש קונה תמונה שבעיניו המחיר ששילם הנו סביר אך מתברר שמדובר ביצירת אומנות שערכה הריאלי הוא הרבה יותר גבוהה מהתמורה ששילם,  לא יזכה אותו רוכש מהגנת תקנת השוק.

3.         ע"א 5664/93 כנען נ' ארה"ב, נקבע כי התמורה הנדרשת היא תמורה ממשית ואין להסתפק בתמורה סימלית שאינה הולמת את ערכו האובייקטיבי של הנכס.

4.         ה"פ 20037/03 דן רכב ותחבורה ד.ר.ת בע"מ נגד יורי קורדיבן ואח' בפסק דין זה נבחן עניין תום הלב והקונה לא זכה בהגנת תקנת השוק בין היתר בשל כך שהרכב עבר 3 ידיים תוך פרק זמן קצר מאוד וגם לנוכח המחיר הנמוך של הרכב נקבע שלא היה מדובר במכירה רגילה בתום לב.

המשפט הישראלי שונה מהמשפט העברי בהתייחסותו לתקנת השוק בכך שבמשפט העברי הבעלים של הנכס יש את האפשרות לשלם את אותה תמורה ששילם הרוכש וזאת בהתאם למצוות השבת גזילה לבעליה.

תיק מזונות בבית משפט ניתן להגדירו כחקירת יכולת אחת גדולה,  הואיל שבעת שבית המשפט קובע את סכום התשלום למזונות הוא בודק פרט לצרכיו של הקטין את רמת הכנסתו והוצאותיו של המחוייב בתשלומם, כך שבשונה מתיקי הוצל"פ (הוצאה לפועל) רגילים תיק הוצל"פ מזונות רשם ההוצל"פ לא מוסמך לבצע לחייב חקירת יכולת ולהקטין את שיעורי התשלומים החודשיים, הסמכות להקטנת דמי המזונות נתונה לבית משפט לענייני משפחה שבודק האם חל שינוי נסיבות מהותי שמצדיק את הקטנת דמי המזונות.

שינוי הנסיבות המהותי אמור להיות דבר שלא היה צפוי בעת קביעת סכום המזונות על ידי בית המשפט כמו למשל מחלה פתאומית, ירידה בהכנסה בלתי צפויה וכו'.., מניסיוני בתי המשפט לא ממהרים להקטין את דמי המזונות והקטנתם נחשבת לדבר חריג ונדיר.

תיק מזונות שמתנהל בהוצל"פ נהנה גם מיתרונות רבים שאינם קיימים בתיקים רגילים כאשר הרציונל שעומד מאחורי כך,  הנו שמדובר במזונות ילדים שצריכים לאכול והמחוקק דואג לאוכל לילדים ולא לאבות, ומבחינתם אפשר להשאיר את האב ללא פרוטה כך שתיק מזונות לא נכנס לתיק איחוד וניתן להוציא בתיק מזונות פקודת מאסר ללא צורך בביצוע חקירת יכולת.

תיק הוצאה לפועל יכול להיפתח על ידי הזוכה באחת מלשכות ההוצאה לפועל ברחבי הארץ והסמכות להגדרתו כתיק מזונות נתונה לידי רשם ההוצאה לפועל אשר אמור להפעיל את שיקול דעתו בעניין,  כך למשל החלטת בית הדין הרבני לגבי חיוב הבעל בכתובה תוך כדי קביעה שדינה כדין דמי מזונות נדחתה על ידי בית משפט המחוזי אשר קבע שאין זה מסמכותו של בית הדין הרבני לקבוע לגבי סיווג התיק אלא הסמכות הנה בידי הרשם.

התייחסות רשמי ההוצל"פ לתיק מזונות הנה שונה מתיקים רגילים ולמי שפותח תיק הוצל"פ בענייני מזונות יש זכויות רבות אשר לרוב אין מודעות להם.

לצורך מיצוי הזכויות בניהול תיקי מזונות מומלץ לפנות לעורך – דין שמתמחה בתחום אשר לרוב יכול לסייע בגביית החוב.

אחד העקרונות החשובים ביותר בהליך פשיטת רגל הנו עקרון תום הלב של המבקש בבקשתו להכריזו כשפושט רגל,  כך שבמידה וביהמ"ש מגיע למסקנה שהחובות של מבקש ההליך נוצרו בחוסר תום לב,  עלול הדבר לשלול מאותו חייב את האפשרות להיות מוכרז כפושט רגל.   להלן מספר דוגמאות מהפסיקה:

1.    פש"ר 1835/09 נעראני נ' כונס הנכסים מדובר בחובות שמקורם כתוצאה מביצוע עבירה פלילית בה הורשעה מבקשת הליך שבסופו של דבר ביהמ"ש נעתר לבקשת כונסה הנכסים המנהל המיוחד והנושים וביטל את הליך פשיטת הרגל.

2.    מקרה אחר בו החייב ניהל עסק של בית בושת וקרס כלכלית,  גם במקרה זה קבע ביהמ"ש שמדובר בעסק בעל מאפיינים אי חוקיים שנוגד את תקנת הציבור וכי אין מקום לאפשר לעבריין ליהנות מהליך פשיטת רגל.

3.    מקרה נוסף בו שמבקשת ההליך אפשרה לבעלה להשתמש בפנקס השיקים שלה למרות שידעה שהוא לא יעמוד בהתחייבויותיו.  במקרה זה ביהמ"ש הורה על ביטול ההליך, יחד עם זאת במקרה דומה, כאשר מבקשת ההליך הוכיחה שהיא האמינה שבעלה יפרע את חובותיו ההליך לא בוטל.

4.    ביהמ"ש ביטל את הליך פשיטת הרגל מכיוון שמבקש ההליך העדיף לפרוע את חובותיו לשוק האפור.  כאשר גם במקרה זה ישנם פסיקות שמורות על אי ביטול ההליך וזאת כאשר מבקש ההליך הוכיח שלא הייתה לו שום בררה אחרת וכי הוא חשש לשלומו ושלום ילדיו.

5.    בפסק דין כריספין 9782/05,  מדובר בשני קטינים אשר שיחקו בגפרורים כאשר אחד מהם נשרף והנושה היחידי בתיק היה אותו קטין שנשרף.  גם בתיק זה נטענה טענת חוסר תום לב אך בסופו של דבר ביהמ"ש קבע שיש לתת משקל לעניין, היות שמבקש ההליך היה קטין בעת ביצוע העבירה וביהמ"ש נתן צו כינוס כנגד החייב תוך כדי כך שהוא מציין שבעת מתן ההפטר הוא יבחן את הבקשה ונסיבות האירוע.

       ישנם מקרים רבים ומגוונים לגבי התייחסות בתי המשפט לעניין תום הלב כאשר עקרון זה אמור להתקיים בכל שלבי הליך פשיטת הרגל עוד בטרם פנייה להליך ובמהלך כל ההליך עד למתן צו ההפטר. כך למשל שבמהלך ההליך אי הגשת דוחות ואי תשלום התשלום החודשי שהוטל על פושט הרגל עלול להתחשב ברוב המקרים כחוסר תום לב וניצול לרעה של הליך פשיטת הרגל שיוביל לביטול ההליך.

6.    בפסק דין גוטמן, ניתן לראות התייחסות לסוגיית תום הלב לגבי כל אלה שלא מדווחים למע"מ ומס הכנסה ויוצרים חובות.

     סוגיית תום הלב בתיק פשיטת הרגל הינה סוגיה מאוד רחבה אשר לרוב מחייבת את מבקש ההליך להיעזר בעורך דין מומחה בתחום על מנת לסייע לו בהכנת הבקשה ובנימוקיה,  דבר שעשוי להקל על ההליך לחסוך לחייב הסתבכויות מיותרות.

       טענת פרעתי בהוצאה לפועל

אחת מהטענות שיכול לטעון חייב בתיק הוצאה לפועל הנה טענת פרעתי שמשמעותה שהחייב פרע ושילם את חובו לזוכה, וזאת בהתאם לאמור בסעיף 19 לחוק ההוצאה לפועל, התשכ"ז- 1965.

טענת פרעתי יכולה להיטען אך ורק לגבי פרעון החוב לאחר מתן פסק הדין בלבד ואין לרשם ההוצל"פ סמכות לדון בטענת חייב שפרע את חובו לפני מתן פסק הדין.

טענת פרעתי יכולה להיטען בכל שלב אחרי מתן פסק הדין כאשר העיקרון הוא כי נטל  השכנוע בטענת פרעתי חל על טוען הטענה (החייב) הואיל ורואים בחייב כמוציא מחברו,  אך במקרים שהחייב מציג מסמכים שתומכים בטענותיו ו/או במקרה שהזוכה השהה את פנייתו להוצאה לפועל לפרק זמן ארוך ללא הסבר עלול הדבר להעביר את נטל השכנוע על שכמו של הזוכה דבר שקשה מאוד לזוכה להוכיח הואיל ועליו להוכיח שהוא לא קיבל לידיו את אשר מגיע לו.

סמכותו של רשם ההוצל"פ לדון בטענת פרעתי הנה מוגבלת וזאת בשל העובדה שתפקידו של רשם ההוצל"פ הוא ביצוע פסקי-דין  וחיובים מוחלטים ולא לקבוע זכויותיהם של מי הצדדים.

טענת קיזוז בטענת פרעתי: ניתן לקזז אך ורק חובות ברורים קצובים ולא שנויים במחלוקת וכל בירור לגבי שיעורם והעילה לגרימתם אינם בסמכות הרשם ועל הטוען להגיש תביעה לבית המשפט.

על הטוען טענת פרעתי להגיש בקשה להוצאה לפועל מנומקת ונתמכת בתצהיר ואסמכתאות ורשם ההוצאה לפועל מוסמך לעכב את ביצועו של פסק הדין.

במידה ולאחר בירור טענת הפרעתי מתברר לרשם ההוצל"פ שטענת החייב חסרת יסוד ונדחתה על ידו מוסמך הוא להטיל על החייב הוצאות מיוחדות.

במידה ומתנהל נגדכם תיק בלשכת ההוצל"פ למרות שהחוב נפרע על ידכם,  מומלץ להיוועץ בעורך – דין  לצורך הגשת בקשה מתאימה.

רשות האכיפה והגביה הוקמה בתאריך 01.01.2009 לפי החלטת ממשלה מיום 11.05.2008 בדבר שינוי ארגוני במערכת ההוצאה לפועל, כך שתופרד מהנהלת בתי המשפט ותהפוך ליחידת סמך הכפופה לשר המשפטים.

ההחלטה נבעה בעיקר בשל אחוזי הגביה הנמוכים המערערים של שלטון החוק, ומדינת ישראל אף זכתה לכינוי של "גן עדן לחייבים".

הרפורמה לוותה בשינוי חקיקה – תיקון 29 לחוק ההוצל"פ – שמטרתו הגברת יעילות תפקוד מערכת ההוצל"פ ואכיפת החיובים במדינת ישראל.

רשות האכיפה והגביה מורכבת מ- (א) יחידת ההוצאה לפועל אשר עוסק בגביית חובות אזרחים כמו למשל המחאות ושטרות, פסקי דין, מימוש תביעות, משכון / משכנתא. (ב) המרכז לגביית קנסות אשר עוסק בגביית חובות של האזרח למדינה. כמו למשל בתי משפט, בתי דין, פרקליטות, סיוע משפטי, משרדי הממשלה השונים.

תפקיד ההוצל"פ (ההוצאה לפועל): לסייע לזוכים לגבות את חובם במסגרת החוק והתקנות וזאת במגבלות היכולת של החייב, שאין להפוך אותו לחסר כל ולנטל על החברה ויש לשמור על כבודו.

במסגרת הקמת המרכז לגביית קנסות נעשו תיקוני חקיקה כדי לצמצמם את הביוקרטיה וייעול הגבייה באמצעות הוספת סנקציות והגבלות לחוק המרכז לגביית קנסות, כמו למשל הגבלת חידוש רישיון הנהיגה, הגבלת היציאה מהארץ, הגבלת חשבון, הגבלת אחזקת כרטיסי אשראי וכו'.

במידה ונקלעתם לחובות עליכם להתייעץ עם עורך דין שמתמחה בדיני ההוצאה לפועל ואף עדיף בטרם שיוטלו עליכם ההגבלות שהוספו במסגרת תיקוני החקיקה.

לקבלת ייעוץ משפטי ניתן לקבוע פגישה בטלפון 08-9255517 משרד עורכי דין ונוטריון פקס שוקרי

במאמר זה ניתנו דברי הסבר בצורה תמציתית, כללית וחלקית בלבד.

בשום מקרה אין האמור במאמר זה מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי, ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטתו.

הסתמכות על האמור במאמר זה הינה על אחריות הקורא.

חוזה שכירות הוא הסכם שנחתם בין "משכיר" שהוא בעל הנכס לבין הצד האחר שנקרא "שוכר" ובמסגרתו המשכיר מתחייב לתת לשוכר את זכות החזקה והשימוש בנכס שנקרא "המושכר",  בתמורה לתשלום דמי שכירות חודשיים.

בטרם חתימה על חוזה שכירות או זיכרון דברים על השוכר לבדוק את מידת התאמת הנכס לצרכיו כמו למשל גודלו,  המיקום שלו ואף את סביבתו. ישנו פתגם בערבית מאוד ישן שאומר "איסאל עאן אלג'אר קבלא אלדאר" שפירושו: שיש לשאול על השכנים לפני הדירה.

בנוסף על השוכר לבדוק בין היתר את  (א) זהות המשכיר האם הוא הבעלים של הנכס הואיל שישנם גם מקרים שנכסים הושכרו על ידי מתחזים למיניהם ובעת שהדבר נודע לבעלי הנכס הם פונו מהנכס דבר שגרם להם לעוגמת נפש ולנזקים כספיים. (ב) האם ניתנה לו אופציה לחידוש החוזה ובאיזה תנאים. יש להיזהר מכל מיני סעיפי אופציה שלפעמים אין להם כל משמעות (ג) האם ניתנת לשוכר האפשרות לקצר את חוזה השכירות עם מתן הודעה מוקדמת, ואילו הגבלות קיימות שעלולות להפריע לכם בעתיד כמו למשל אם הינכם מתכוונים להשכיר חלק מהנכס לדייר משנה,  עליכם לבדוק שאין הגבלה לכך,  ואם יש ברשותכם בעל חיים לבדוק שאין סעיף בהסכם שאוסר החזקת בעלי חיים בנכס.

מבחינת המשכיר בטרם שהוא ישכיר את הנכס עליו בין היתר עליו לבדוק את זהות השוכר והאם הוא מעמיד לרשותו מספיק ביטחונות כמו למשל ערבים מתאימים, צ'קים לביטחון,  ערבות בנקאית, ביטוח לנכס וכדומה. 

מומלץ גם לגשת ביחד עם השוכר לעירייה, לתאגיד המים וחברת החשמל לצורך ביצוע העברת מחזיקים בנכס,  כך שבמידה והשוכר לא משלם את המיסים העירוניים או את חשבונות המים והחשמל החוב יהיה על השוכר ולא על שם הבעלים,  העברת בעלות נעשית בעירייה ובתאגיד המים באמצעות הצגת חוזה שכירות תקף לשנה ובחברת החשמל באמצעות שיחת טלפון ללא צורך בנוכחות פיזית. 

בנוסף על המשכיר להתייחס בחוזה השכירות לגבי הרכוש שנמצא בתוך הדירה ומה הוא מצבו, מומלץ גם לכתוב בחוזה סעיף של קנס כספי לגבי כל יום באיחור בפינוי המושכר ובמידה והינכם מתכוונים למכור את הנכס בעתיד ציינו בחוזה שיש לכם את האפשרות להציג את הדירה לקונים פוטנציאלים בתיאום מראש.

על חוזה השכירות לשקף את רצונות הצדדים להיות ברור והוגן דבר שעשוי לחסוך הרבה מחלוקות בעתיד ולצורך כך מומלץ לפנות לעורך דין בעל ניסיון בניסוח חוזים ולא להסתפק בחוזים סטנדרטים.

לקריאת מאמרים נוספים ניתן להיכנס לאתר משרדנו בכתובת www.fax-law.co.il

לקבלת ייעוץ משפטי ניתן לקבוע פגישה בטלפון 08-9255517  משרד עורכי דין ונוטריון פקס שוקרי

במאמר זה ניתנו דברי הסבר בצורה תמציתית, כללית וחלקית בלבד.

בשום מקרה אין האמור במאמר זה מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי, ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטתו.

הסתמכות על האמור במאמר זה הינה על אחריות הקורא.

התיישנות הנה אחת מטענות ההגנה ואף עילה לדחיית תביעה על הסף שיש להעלותה בהזדמנות הראשונה.

תקופת ההתיישנות מוגדרת בסעיף 5 לחוק ההתיישנות ובנושאים שאינם במקרקעין עומדת תקופת ההתיישנות על שבע שנים ותחילתה הנה ביום שבו נולדה עילת התביעה, לכלל זה נקבעו מספר חריגים כמו למשל במקרה של תרמית והונאה, תחילת תקופת ההתיישנות הנה ביום שבו נודעה התרמית או ההונאה ובמקרה של קטין מיום שהוא הפך לבגיר, דהיינו, עד להגיעו לגיל עשרים וחמש שנים,  במקרה של לקוי נפש או שכלי לא יבוא במניין הזמן שבו לא היה מסוגל לדאוג לענייניו מחמת לקוי נפשי או שכלי.  

ישנם אף מקרים שאינם יכולים להיות עילה להארכת תקופת ההתיישנות כמו למשל אי ידיעת כתובתו של הנתבע או פרטיו.

טענת התיישנות הנה טענה פרוצדוראלית,  והיא מתארת מצב שבו על אף שלתובע עומדת עילת תביעה כלפי הנתבע,  החוק מקים מניעה מפני הבאתה לבירור בפני בית המשפט משום שחלף זמן רב מידי מיום שקמה עילת התביעה ועד להגשתה בפני בית המשפט.

הרציונל שעומד מאחורי החוק הנו:

1.         כדי לאפשר לנתבע להתגונן כראוי ושלא יחזיק ראיות במשך זמן רב מדי.

2.         לגבי תובע נתפס הדבר כמי שאינו ראוי לסעד ועלול הדבר להתפרש  כוויתור מצידו לסעד המבוקש.

3.         ישנו קושי בבירורן של תביעות ישנות.

לסיכום פרט לאינטרס הציבורי קיים אף אינטרס לנתבע שמחייב הגבלת משך התקופה בה ייחשף לתביעות וייאלץ לשמור על ראיותיו,  ואינטרס התובע נועד לתת לו שהות מספקת להיערך להגשת תביעתו ולאפשר לו שהות למצוא פתרונות לסכסוך מחוץ לכותלי ביהמ"ש.