דיני מקרקעין ונדל"ן

לא מעטים הם המקרים בהם דייר מסרב להתפנות מהדירה ששכר, על אף שהסתיימה תקופת השכירות, או במקרה אחר בו השוכר הפסיק לשלם או הפר הפרה יסודית את הסכם השכירות ונדרש לפנות את הנכס ע"י המשכיר.

חשוב לציין כי אין למשכיר זכות חוקית לפנות את השוכר בכוח גם אם זה נכתב בחוזה השכירות. במצב כזה המשכיר עלול למצוא את עצמו כמי שעובר עבירה פלילית  בגין עשיית דין עצמי. כך גם פעולות של ניתוק מים, חשמל גז והחלפת מנעולים אינם פעולות חוקיות.

פנייה למשטרה על ידי המשכיר (בעל הנכס) לרוב אינה נענית הואיל והמשטרה לא נוהגת להתערב בסכסוכים אזרחיים ותפנה את המשכיר לבית משפט, כאשר מנגד פעולות של עשיית דין עצמי על ידי המשכיר כן מטופלות על ידי המשטרה.

בשנת 2008 נקבע תיקון בחוק, בתקנות הסדר האזרחי, המאפשר פינוי דייר אשר חוזהו הסתיים, בתהליך משפטי קצר של 60 ימים  מיום הגשת כתב התביעה הדורש את הפינוי.

כתב תביעה בהליך זה יישא כותרת "תביעה לפינוי מושכר" והוא יכול להכיל את סעד הפינוי בלבד.  אין לכלול בתביעה לפינוי מושכר כל סעד אחר לרבות סעד של פיצוי,  קרי כל תביעה כספית שיש למשכיר כלפי השוכר חייבת להתברר בהליך נפרד ובתביעה נפרדת.

מטרת ההגבלה של הסעד הינה הליך דיוני מהיר, יעיל ותכליתי.

הדיון בתביעות הפינוי יתקיים לכל המאוחר תוך 30 יום מן המועד האחרון להגשת כתב התביעה.

במידה וניתן פסק דין לטובת המשכיר והשוכר מסרב לבצעו,  למשכיר ישנה אפשרות לפנות ללשכת ההוצאה לפועל לצורך מימוש פסק הדין.

על המשכיר לבחון את צעדיו בקפידה לפני הגשת התביעה ולבחון מהו ההליך הטוב ביותר במקרה הספציפי תוך בחינת מידת הנזק הכספי שנגרם והסעד המבוקש.

לפירוט בנושא תמ"א 38.

מהי תקופת הבדק? מה משמעות האחריות?

אין זה מקרה נדיר שרוכש דירה אשר מקבל לידיו את דירתו החדשה, נתקל בליקויי בנייה שונים איתם הוא נאלץ להתמודד, כגון סדקים בקירות, רטיבות, או בעיות אחרות נוספות אשר הופכות את המגורים בדירה לבלתי נסבלים.

מאחר וליקויי בנייה מסוימים מתגלים רק לאחר זמן מה, חוק המכר (דירות) תשל"ג 1973, מגדיר שתי תקופות אשר במהלכן ניתן להטיל את האחריות לתיקון על הקבלן. מדובר בתקופת הבדק ותקופת האחריות.

תקופת הבדק מתחילה ביום בו הדירה עומדת לרשותו של הקונה. תקופה זה נמשכת בין שנה לשבע שנים וזאת בהתאם לליקויי הבניה. במהלך התקופה הנ"ל, הקבלן מחויב לתקן את הליקויים כל עוד לא הוכח כי הם נגרמו בגין אשמתו של הרוכש.

להלן תקופות הבדק באשר לליקויים השונים:

צנרת, כולל מערכות הסקה ומרזבים- שנתיים.

רטיבות בקירות- שלוש שנים.

סדקים העוברים בקירות ובתקרות- חמש שנים

קילוף חיפויים בחדרי מדרגות- שלוש שנים.

שקיעת מרצפות- שלוש שנים.

שקיעת מרצפות במדרכות ושבילים בשטח הבניין- שלוש שנים.

קילופים בחיפויים חיצוניים- שבע שנים

מכונות, מנועים ודודים – שלוש שנים

כל אי התאמה אחרת שאינה אי התאמה יסודית – שנה אחת

לאחר תקופת הבדק, מתחילה תקופת אחריות בת שלוש שנים. במהלך תקופה זו, הקבלן יתקן את הליקוי רק אם רוכש הדירה יוכיח כי מדובר בליקויי בניה ולא בליקוי שנוצר בעקבות שימוש לא נכון, תחזוקה לקויה או הזנחה.

חשוב להדגיש כי, תקופות הבדק והאחריות הינן זכויות קוגנטיות של רוכש הדירה. דהיינו, לא מדובר בתקופות שניתן לקצרן, לבטלן או לשנותן, גם לא על ידי הסכמה מפורשת (ואף בכתב) בין הצדדים. מנגד גם קובע החוק כי ,קונה אשר מתלונן על ליקויי בניה צריך להעניק לקבלן הזדמנות נאותה לתקנם. זכות זו של הקבלן נועדה למנוע מצבים בהם הקונה מתקן את הליקויים במחיר מופקע, ומבקש מהקבלן לשאת בעלויות.

בנוסף קובע החוק כי, אחריות הקבלן לתיקון הליקויים קיימת גם אם בעלי הדירה התחלפו.

להלן מספר עצות חשובות לרוכשי דירה בהתנהלות מול הקבלן:

-       מסירת הדירה מהרוכש לקבלן, צריכה להיעשות במעמד נציג הקבלן ורוכש הדירה. במעמד זה, על הרוכש להתעקש ולערוך מסמך ליקויים הנקרא "פרוטוקול מסירה" אשר מציין את כל הליקויים הנראים לעין בשלב זה. יש להקפיד על רישום מדוקדק של כל הליקויים/פגמים/ אי התאמות הקיימים בדירה.

-       יש לוודא כי במועד המסירה, הדירה נקייה מפסולת בנין כך שניתן יהיה להבחין בקיומם של ליקויים (לדוגמא פגמים בריצוף, כלים סניטריים וכיו"ב).

 

-       לצורך בדיקת הליקויים בדירה, מומלץ לשכור את שירותיו של בעל מקצוע (בד"כ מהנדס/הנדסאי בנין) אשר יסקור את הליקויים בדירה ויערוך חוות דעת מקצועית העומדת בקריטריונים להגשתה לבית המשפט בעת הצורך.

-       במידה ונציג הקבלן מסרב מסיבה כלשהי לרשום בפרוטוקול ליקוי מסוים - רצוי לערוך פרוטוקול ליקויים מטעמכם. כמו כן רצוי להתנות את חתימתכם על גבי הפרוטוקול המשותף ברישום כל הליקויים אשר התגלו בבדיקה.

 

יובהר כי, במידה ובפרוטוקול המסירה לא נתגלו ולא נרשמו ליקויים אשר אדם סביר מן הישוב (להבדיל מאיש מקצוע למשל) אינו יכול לגלותם בבדיקה סבירה ("ליקויים נסתרים"), ניתן יהיה לדרוש את תיקונם מהקבלן במועד הגילוי המאוחר.

לאחר תקופת האחריות, חלה אחריותו של קבלן לדירה רק בהתקיים התנאים המצטברים הבאים: ראשית, מדובר באי התאמה יסודית, כלומר: אי התאמה בחלקי הבניין הנוגעת ליציבות הבניין ובטיחותו. שנית, מדובר באי התאמה שלא ניתן היה לגלותה בבדיקה סבירה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה. שלישית, הקונה הודיע למוכר על אי ההתאמה תוך זמן סביר לאחר שגילה אותה.

חוזה שכירות הוא הסכם שנחתם בין "משכיר" שהוא בעל הנכס לבין הצד האחר שנקרא "שוכר" ובמסגרתו המשכיר מתחייב לתת לשוכר את זכות החזקה והשימוש בנכס שנקרא "המושכר",  בתמורה לתשלום דמי שכירות חודשיים.

בטרם חתימה על חוזה שכירות או זיכרון דברים על השוכר לבדוק את מידת התאמת הנכס לצרכיו כמו למשל גודלו,  המיקום שלו ואף את סביבתו. ישנו פתגם בערבית מאוד ישן שאומר "איסאל עאן אלג'אר קבלא אלדאר" שפירושו: שיש לשאול על השכנים לפני הדירה.

בנוסף על השוכר לבדוק בין היתר את  (א) זהות המשכיר האם הוא הבעלים של הנכס הואיל שישנם גם מקרים שנכסים הושכרו על ידי מתחזים למיניהם ובעת שהדבר נודע לבעלי הנכס הם פונו מהנכס דבר שגרם להם לעוגמת נפש ולנזקים כספיים. (ב) האם ניתנה לו אופציה לחידוש החוזה ובאיזה תנאים. יש להיזהר מכל מיני סעיפי אופציה שלפעמים אין להם כל משמעות (ג) האם ניתנת לשוכר האפשרות לקצר את חוזה השכירות עם מתן הודעה מוקדמת, ואילו הגבלות קיימות שעלולות להפריע לכם בעתיד כמו למשל אם הינכם מתכוונים להשכיר חלק מהנכס לדייר משנה,  עליכם לבדוק שאין הגבלה לכך,  ואם יש ברשותכם בעל חיים לבדוק שאין סעיף בהסכם שאוסר החזקת בעלי חיים בנכס.

מבחינת המשכיר בטרם שהוא ישכיר את הנכס עליו בין היתר עליו לבדוק את זהות השוכר והאם הוא מעמיד לרשותו מספיק ביטחונות כמו למשל ערבים מתאימים, צ'קים לביטחון,  ערבות בנקאית, ביטוח לנכס וכדומה. 

מומלץ גם לגשת ביחד עם השוכר לעירייה, לתאגיד המים וחברת החשמל לצורך ביצוע העברת מחזיקים בנכס,  כך שבמידה והשוכר לא משלם את המיסים העירוניים או את חשבונות המים והחשמל החוב יהיה על השוכר ולא על שם הבעלים,  העברת בעלות נעשית בעירייה ובתאגיד המים באמצעות הצגת חוזה שכירות תקף לשנה ובחברת החשמל באמצעות שיחת טלפון ללא צורך בנוכחות פיזית. 

בנוסף על המשכיר להתייחס בחוזה השכירות לגבי הרכוש שנמצא בתוך הדירה ומה הוא מצבו, מומלץ גם לכתוב בחוזה סעיף של קנס כספי לגבי כל יום באיחור בפינוי המושכר ובמידה והינכם מתכוונים למכור את הנכס בעתיד ציינו בחוזה שיש לכם את האפשרות להציג את הדירה לקונים פוטנציאלים בתיאום מראש.

על חוזה השכירות לשקף את רצונות הצדדים להיות ברור והוגן דבר שעשוי לחסוך הרבה מחלוקות בעתיד ולצורך כך מומלץ לפנות לעורך דין בעל ניסיון בניסוח חוזים ולא להסתפק בחוזים סטנדרטים.

לקריאת מאמרים נוספים ניתן להיכנס לאתר משרדנו בכתובת www.fax-law.co.il

לקבלת ייעוץ משפטי ניתן לקבוע פגישה בטלפון 08-9255517  משרד עורכי דין ונוטריון פקס שוקרי

במאמר זה ניתנו דברי הסבר בצורה תמציתית, כללית וחלקית בלבד.

בשום מקרה אין האמור במאמר זה מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי, ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטתו.

הסתמכות על האמור במאמר זה הינה על אחריות הקורא.

התיישנות הנה אחת מטענות ההגנה ואף עילה לדחיית תביעה על הסף שיש להעלותה בהזדמנות הראשונה.

תקופת ההתיישנות מוגדרת בסעיף 5 לחוק ההתיישנות ובנושאים שאינם במקרקעין עומדת תקופת ההתיישנות על שבע שנים ותחילתה הנה ביום שבו נולדה עילת התביעה, לכלל זה נקבעו מספר חריגים כמו למשל במקרה של תרמית והונאה, תחילת תקופת ההתיישנות הנה ביום שבו נודעה התרמית או ההונאה ובמקרה של קטין מיום שהוא הפך לבגיר, דהיינו, עד להגיעו לגיל עשרים וחמש שנים,  במקרה של לקוי נפש או שכלי לא יבוא במניין הזמן שבו לא היה מסוגל לדאוג לענייניו מחמת לקוי נפשי או שכלי.  

ישנם אף מקרים שאינם יכולים להיות עילה להארכת תקופת ההתיישנות כמו למשל אי ידיעת כתובתו של הנתבע או פרטיו.

טענת התיישנות הנה טענה פרוצדוראלית,  והיא מתארת מצב שבו על אף שלתובע עומדת עילת תביעה כלפי הנתבע,  החוק מקים מניעה מפני הבאתה לבירור בפני בית המשפט משום שחלף זמן רב מידי מיום שקמה עילת התביעה ועד להגשתה בפני בית המשפט.

הרציונל שעומד מאחורי החוק הנו:

1.         כדי לאפשר לנתבע להתגונן כראוי ושלא יחזיק ראיות במשך זמן רב מדי.

2.         לגבי תובע נתפס הדבר כמי שאינו ראוי לסעד ועלול הדבר להתפרש  כוויתור מצידו לסעד המבוקש.

3.         ישנו קושי בבירורן של תביעות ישנות.

לסיכום פרט לאינטרס הציבורי קיים אף אינטרס לנתבע שמחייב הגבלת משך התקופה בה ייחשף לתביעות וייאלץ לשמור על ראיותיו,  ואינטרס התובע נועד לתת לו שהות מספקת להיערך להגשת תביעתו ולאפשר לו שהות למצוא פתרונות לסכסוך מחוץ לכותלי ביהמ"ש.

גישור הוא כלי ליישוב סכסוכים באמצעותו מסדירים קונפליקט באמצעות צד שלישי המתווה דרך של הידברות, יצירת הסכמות וגיבוש פתרון לטווח ארוך. גישור הנו הליך הצובר בישראל פופולאריות ההולכת וגדלה כשיטה ראויה לפתרון סכסוכים. יותר ויותר שופטים ממליצים כיום לצדדים לסכסוך, בעיקר כאשר הם בני משפחה, רעים או שותפים לעסקים, כי ימונה מגשר לפתרון המחלוקת. בשונה מהליך המתנהל בפני בית משפט או בורר, בהם אחריות השופט או הבורר היא להכריע במחלוקת על פי ובהתאם להוראות הדין, אחריות המגשר היא להביא את הצדדים לידי הסדרת המחלוקת בדרך של הסכמה.

 

בהשוואה לדיון בפני בית המשפט והן לדיון בהליך בוררות, להליך הגישור יתרונות רבים:

 

  1. הכנה לפגישת גישור הנה פשוטה וקלה בהרבה מזו הנדרשת לקיום דיון בפני בית משפט או בורר.
  2. עלויות הליך הגישור קטנות בהרבה מאלה הנדרשות לניהול הליך בפני בית משפט או בפני בורר, מאחר והליך זה נמשך בדרך כלל זמן קצר בהרבה מההליכים הנ"ל – לעיתים אף מספר פגישות בודדות בלבד.
  3. הצדדים הנם שותפים אקטיביים להליך הגישור, יכולים לבטא את טענותיהם בשפתם הם ולהציג את עניינים בצורה חופשית ופתוחה.
  4. גישור הנו הליך נטול סיכון, המאפשר לצדדים להסתפק בבחינת האפשרות להגיע להסדר עם הצד שכנגד. כל צד יכול להודיע על רצונו להפסיק את ההליך בכל שלב וללא כל נימוק, אין עליו כל חובה להגיע להסדר ואם הליך הגישור נכשל חל איסור על עשיית שימוש בכל אמירה, חומר או עדות שהם אשר הוצגו בפני המגשר במסגרת הדיון אשר ייערך לאחר מכן בפני הערכאה המשפטית.
  5. כאשר הצדדים הגיעו לידי הסכם בדרך של גישור קיימת סבירות גבוהה מאד כי כל צד יקיים את חלקו בהסדר (לעומת קיום חובות שבסיסן בהכרעה שיפוטית כפויה).
  6. החשוב מכל – הליך הגישור נותן בידי הצדדים הזדמנות לפעול יחד להגעה להסדר. ברוב המקרים מסייע הליך הגישור בידי הצדדים לא רק לפתור את הסכסוך בכוחות עצמם אלא אף לשמור על המשך היחסים לאחר שהושלם ההליך, בניגוד לקרע המיידי הנוצר בין צדדים לסכסוך המתנהל בפני בית משפט או בורר.

הדילמה הקלאסית בה נתקל כל מוכר או רוכש בתחום המקרקעין הנה, שמא לחתום על מסמך זיכרון דברים או שמא לא לחתום. בעניין זה נציג את שני צידי המתרס בנושא. אולם, לפני שנציג את הצדדים השונים, תחילה נפרש את המושג זיכרון דברים בעת רכישת דירה.

 

כאמור, זיכרון דברים הנו חוזה, אשר כל הפרה שלו מטילה קנס כספי על הצד, שהפר את העסקה, ולכן על פי רוב מגובה בהגשת בקשה לאכיפה של חוזה זיכרון הדברים (בעת רכישת דירה). לפיכך, מוכר דירה, אשר אינו ממלא אחר סעיפי חוזה זיכרון הדברים, ולפתע מחליט כי איננו מעוניין למכור את דירתו, עשוי לקבל בגין הפרת החוזה "צו עשה" מבית המשפט, אשר יחייב אותו בהליך של מכירת הדירה או לחילופין בקנס כספי.

 

לעומת זאת, אם הנך מוכר או רוכש דירה המעוניין להבטיח לעצמו שקט נפשי בעת רכישת דירה או מכירתה, מוטב כי בשלבי העסקה המוקדמים של רכישת דירה או מכירתה, תחתום על חוזה זיכרון דברים, שכן בלעדיו, לא תוקנה לך הזכות הוודאית לפיצוי כספי בעת הפרת החוזה, וכך למעשה תסכן את השקעתך (רכישת דירה) ואת כספך.

 

מעבר לכך, חשוב לציין כי מועד חתימת חוזה זיכרון הדברים הוא היום המכריע בנושא תשלומי מס רכישה, עובדה המקצרת את טווח הימים עד למימוש ההסכם, ואף את טווח הימים עד להעברת תשלומי המס .
בשורה התחתונה, אם גיבשתם הסכמה שבעל פה עם בעל הדירה או חתמתם על חוזה זיכרון דברים למען רכישת דירה, פנו לעורך דין, מקצועי שידע כיצד להגן עליכם מפני הפרת חוזה וידאג להעביר את הדירה על שמכם בטאבו.

 

slide1

בניהול וטיפול בתיקים לענייני משפחה בכל התחומים (מזונות, מדור, משמורת, הסדרי ראייה, צווי הרחקה ועוד).

 

לרבות בתיקים בבתי הדין הרבניים, בבתי הדין הכנסייתיים, והשרעיים.

 

בניהול וטיפול תיקים אזרחיים בבתי המשפט השונים בכל הערכאות בתחום האזרחי (נזיקין, תביעות כספיות, תביעות הצהרתיות בכל הנושאים, צווי מניעה ועשה, עתירות מנהלתיות נגד רשויות מקומיות בנושא ארנונה, עתירות מנהליות נגד משרד הפנים ורשויות אחרות, בגצים וערעורים אזרחיים לרבות תביעות בבתי הדין לעבודה בתיקים פלילים ואזרחיים).

 

בתיקי פשיטת רגל כולל דיונים בבתי המשפט המחוזיים בתיקי פשיטת רגל, אסיפות נושים ובקשות לסעדים זמניים.

 

בבתי המשפט השונים בתחום הפלילי, ביטול כתבי אישום, ועיכוב הליכים באמצעות היועץ המשפטי לממשלה לרבות ניסיון רב עם הפרקליטות והתביעות להסדרי טיעון.

 

הערה:
בכל התחומים הנ"ל, מדובר בעשרות מקרים בכל תחום ותחום.