מהי תקופת הבדק? מה משמעות האחריות?

אין זה מקרה נדיר שרוכש דירה אשר מקבל לידיו את דירתו החדשה, נתקל בליקויי בנייה שונים איתם הוא נאלץ להתמודד, כגון סדקים בקירות, רטיבות, או בעיות אחרות נוספות אשר הופכות את המגורים בדירה לבלתי נסבלים.

מאחר וליקויי בנייה מסוימים מתגלים רק לאחר זמן מה, חוק המכר (דירות) תשל"ג 1973, מגדיר שתי תקופות אשר במהלכן ניתן להטיל את האחריות לתיקון על הקבלן. מדובר בתקופת הבדק ותקופת האחריות.

תקופת הבדק מתחילה ביום בו הדירה עומדת לרשותו של הקונה. תקופה זה נמשכת בין שנה לשבע שנים וזאת בהתאם לליקויי הבניה. במהלך התקופה הנ"ל, הקבלן מחויב לתקן את הליקויים כל עוד לא הוכח כי הם נגרמו בגין אשמתו של הרוכש.

להלן תקופות הבדק באשר לליקויים השונים:

צנרת, כולל מערכות הסקה ומרזבים- שנתיים.

רטיבות בקירות- שלוש שנים.

סדקים העוברים בקירות ובתקרות- חמש שנים

קילוף חיפויים בחדרי מדרגות- שלוש שנים.

שקיעת מרצפות- שלוש שנים.

שקיעת מרצפות במדרכות ושבילים בשטח הבניין- שלוש שנים.

קילופים בחיפויים חיצוניים- שבע שנים

מכונות, מנועים ודודים – שלוש שנים

כל אי התאמה אחרת שאינה אי התאמה יסודית – שנה אחת

לאחר תקופת הבדק, מתחילה תקופת אחריות בת שלוש שנים. במהלך תקופה זו, הקבלן יתקן את הליקוי רק אם רוכש הדירה יוכיח כי מדובר בליקויי בניה ולא בליקוי שנוצר בעקבות שימוש לא נכון, תחזוקה לקויה או הזנחה.

חשוב להדגיש כי, תקופות הבדק והאחריות הינן זכויות קוגנטיות של רוכש הדירה. דהיינו, לא מדובר בתקופות שניתן לקצרן, לבטלן או לשנותן, גם לא על ידי הסכמה מפורשת (ואף בכתב) בין הצדדים. מנגד גם קובע החוק כי ,קונה אשר מתלונן על ליקויי בניה צריך להעניק לקבלן הזדמנות נאותה לתקנם. זכות זו של הקבלן נועדה למנוע מצבים בהם הקונה מתקן את הליקויים במחיר מופקע, ומבקש מהקבלן לשאת בעלויות.

בנוסף קובע החוק כי, אחריות הקבלן לתיקון הליקויים קיימת גם אם בעלי הדירה התחלפו.

להלן מספר עצות חשובות לרוכשי דירה בהתנהלות מול הקבלן:

-       מסירת הדירה מהרוכש לקבלן, צריכה להיעשות במעמד נציג הקבלן ורוכש הדירה. במעמד זה, על הרוכש להתעקש ולערוך מסמך ליקויים הנקרא "פרוטוקול מסירה" אשר מציין את כל הליקויים הנראים לעין בשלב זה. יש להקפיד על רישום מדוקדק של כל הליקויים/פגמים/ אי התאמות הקיימים בדירה.

-       יש לוודא כי במועד המסירה, הדירה נקייה מפסולת בנין כך שניתן יהיה להבחין בקיומם של ליקויים (לדוגמא פגמים בריצוף, כלים סניטריים וכיו"ב).

 

-       לצורך בדיקת הליקויים בדירה, מומלץ לשכור את שירותיו של בעל מקצוע (בד"כ מהנדס/הנדסאי בנין) אשר יסקור את הליקויים בדירה ויערוך חוות דעת מקצועית העומדת בקריטריונים להגשתה לבית המשפט בעת הצורך.

-       במידה ונציג הקבלן מסרב מסיבה כלשהי לרשום בפרוטוקול ליקוי מסוים - רצוי לערוך פרוטוקול ליקויים מטעמכם. כמו כן רצוי להתנות את חתימתכם על גבי הפרוטוקול המשותף ברישום כל הליקויים אשר התגלו בבדיקה.

 

יובהר כי, במידה ובפרוטוקול המסירה לא נתגלו ולא נרשמו ליקויים אשר אדם סביר מן הישוב (להבדיל מאיש מקצוע למשל) אינו יכול לגלותם בבדיקה סבירה ("ליקויים נסתרים"), ניתן יהיה לדרוש את תיקונם מהקבלן במועד הגילוי המאוחר.

לאחר תקופת האחריות, חלה אחריותו של קבלן לדירה רק בהתקיים התנאים המצטברים הבאים: ראשית, מדובר באי התאמה יסודית, כלומר: אי התאמה בחלקי הבניין הנוגעת ליציבות הבניין ובטיחותו. שנית, מדובר באי התאמה שלא ניתן היה לגלותה בבדיקה סבירה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה. שלישית, הקונה הודיע למוכר על אי ההתאמה תוך זמן סביר לאחר שגילה אותה.